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经济型连锁酒店投资攻略

 
时间:2006-12-5  人气:1127
 

  “如家快捷”、“锦江之星”、“速8”、“宜必思”、“美兴”,带来了中国经济型酒店投资旋风。但经济型酒店并非简单的“便宜、水准低”,而是一种提供有限服务的酒店。


  经营特色:简单实用

  经营经济型连锁酒店,有如下几个特点:

  一般由租用的厂房或普通房屋改造而成,避免了过大的固定资产投入。提供标准化客房,门口不设专门的迎宾人员,大堂没有过多的豪华装饰。而在星级宾馆中必备的桑拿、KTV、游泳池、网球场等也被取消,保留下来的餐厅占地一般只有50平方米~100平方米左右,提供简单的早餐服务。如果周边有快餐、商场、停车场、洗衣店,酒店也会最大限度地利用这些资源。

  客房设施也极尽简单之能事。如不安装浴缸,改为实用、卫生的淋浴房;床上用品是一般的棉制品;空调是分体式,避免能源耗费;对于一次性消耗品,经济型酒店往往省掉润肤露,梳子每间房一把,实用为主。

  人员配置简单,以一个180间客房的经济型酒店为例,工作人员基本上控制在20人以内,而星级酒店中,每10间客房的服务人员可能在2~3人,因为他们涉及的服务种类多,通常有专门的采购部、仓库、洗衣房、销售部等,在一定程度上加大了人房比例。而经济型酒店通常不设部门经理、领班,大小事基本都由店长负责,1个服务人员便可打扫10间客房甚至更多,降低了人房比例。

  经济型酒店进入中国后,还显现出“中国特色”:

  1.功能简化。服务功能集中在住宿上,餐饮一般只提供早餐,如上海宝隆经济酒店早餐人工成本为零,晚班保安下班前熬粥,清洁工去早市捎来包子、油条即可。

  2.性价比高。目前是各大品牌扩张时期,对店面的软硬件要求较高,选址大多集中于一线、省会城市的繁华之地,房间内的条件甚至可以达到四星,价格则为二星。

  3.节约成本。经常出差的员工,一大半时间是进行商务活动,不需要酒店的娱乐、健身、高档餐饮等相对奢华的服务。大酒店要分摊这些投资,转给消费者,致使房价上升。实际上消费者享受房间内部的服务是一样的,都满足上网、交通便利、环境好等条件。

  投入产出:毛利较高

  通常,一家经济型酒店开业所需资金在500万元~1000万元,是投资星级宾馆的几分之一甚至几十分之一,4年左右收回成本。目前其连锁分店基本能保证90%入住率,年投资回报率达30%,平均毛利率大概在50%~80%。一般的三星级酒店毛利率只有20%~30%(见表1)。

  经济型酒店在未来可能会介入到长住市场(延时居住市场),不同于一般只住1~3天的客人,这个市场的顾客往往可能住10天甚至更长时间。这些人现在可能不得不选择住星级饭店,或那些以周/月计的公寓。

  经济型酒店完全可以考虑进入这个市场:客人周转率较低,可节约人员配备;不大会出现周期性波动,可以提高客房出租率(一般为80%左右);设施是商务需求导向的,因而平均房价较高;在收支上往往是低支出高回报。

  经济型酒店盈利模型的测算中,如果租用房产进行投资,就算按房价每天170元和85%的入住率计算,其回报率也能达到15%。从会计学的角度来分析,营业利润的构成主要为营业收入减去营业成本,而这其实也已揭示了经济型酒店“暴利”的奥秘:经济型酒店的客房出租率普遍较高,有较为稳定的营业收入,而营业成本相对较低。

  两个诱人的价格带

  目前的经济型连锁酒店定位雷同,总体价格都在200元左右,即中端收入市场。这块市场的确能为投资者带来丰厚和稳定的回报,但细分市场仍是大势所趋。定位在100元~150元左右、250元~350元之间的市场空间还很大。

  150元以下的经济型连锁酒店的功能应该会更加简化,250元以上的经济型连锁酒店应该具备一定的商务功能,比如会议室等。风险投资应该关注这两个价位。

  经营方式:特许加盟

  投资经济型酒店,投资者可以自己直接经营,但加盟也是获得成功的良好路径。

  加盟品牌经济型酒店,投资者需缴纳一定数额的加盟金,并按酒店营业额固定比例缴纳品牌管理费和市场营销费。加盟条件包括:充分理解并全面履行特许合同,按期缴纳各项特许费用;省会城市及经济比较发达的城市,有充足的商务客源;拥有或租赁适合长期经营、可改建为酒店物业的产权或完全使用权;地理位置好,交通便利,有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交线路;建筑面积3000平方米~6000平方米;充足的改造资金(不少于500万元)、加盟资金和不低于50万元人民币的流动资金。

  一家位于一级城市一级地段、建筑面积3450平方米、100间客房、年平均出租率85%、平均房价170元/间、特许5年期的酒店,模拟收益见表2,可参考。

  风险提示:慎重切入

  经济型酒店属于高收益高风险项目。许多投资者纷纷介入,就意味着若干年后市场竞争趋大。不懂选址,不懂资本控制,或没有专业能力,项目很难立足。因此:

  1.投资人最好具备一定的酒店管理经验,或是酒店专业出身。

  2.很多有资金实力的连锁都在积极进入这一市场,投资者如果没有准确的定位,成功希望就不大。所谓“经济型”的单体酒店既不加盟品牌连锁酒店,也无意树立自己的连锁品牌,认为只要借用“经济型”概念就能赚钱,这是错误的。“连锁”和“品牌”是经济型酒店成功的两个要件。急躁冒进、简单拷贝的“经济型酒店”,必输无疑。

  3.要有完善、系统的管理模式。现在有创业冲动的人很多,但是能成功的很少。

  4.资金门槛高,没有足够的资金实力,就要三思而后行。

  5.注意选址。
  (来源:叶桂楠)